北京楼市“金九银十”成色不足价格倒挂影响二手房成交

2019-09-16 17:32:35来源：北京日报

刚刚结束的中秋小长假，北京新盘市场扎堆儿迎来了一批特价房源，包括万科、龙湖、金地、恒大等在内的诸多开发商都加入了金秋“抢收”大战中。一年中不可多得的“金九银十”销售旺季，因为房源大增、消费者持币观望而蒙上了阴影。不过，对于刚需购房人群来说，买方市场的到来使得新房二手房交易都有了较大的议价空间。

开发商争推中秋购房特惠

“草签到现在，开发商还没有催促我交首付款，那我是不是真的再考虑下别的项目?”说出这句话时，购房人李女士犹豫了。

手握通州购房资质的李女士，8月底刚在通州限竞房万科城市之光·东望选了房。按照原定计划挑着了心仪的户型，这原本是件高兴的事，然而，从选完房的那刻起，李女士就处于忽上忽下的徘徊之中。先是隔壁限竞房的销售人员不断劝说她重新考虑，昨天，同样位于通州的另一个限竞房也开始向购房人开放售楼处。

“我总担心自己买贵了。”李女士说，尽管草签后开发商又以所谓“困难户型”的理由多给了她两个点的折扣，总价已经比自己最初设想的低出了25万元，可眼见各个楼盘轮番登场的架势，她总觉得还有优惠空间。“就像那个售楼员说的，通州的购房资质不是谁都有的，用完了可就没了。”

特价房扎堆儿，是源于限竞房楼盘的放量供应。在供地两年多后，北京限竞房在今年大批涌入市场，由于提前被限定销售价格，同区域的限竞房之间，以及限竞房和纯商品房之间的竞争空前激烈。

以8月开盘的禧瑞天著为例，这个“限竞房”项目折后实际售价在5.2万元/平方米左右，而仅一条马路之隔的商品房项目北京经开汀塘价格达到5.5万元/平方米。

仅有三天的中秋假期，也成了开发商“抢收”的好时机。记者了解到，包括万科、龙湖、金地、恒大等开发商都推出了特价房源。

金地将9月的促销命名为“30天红盘行动”，在北京十个在售楼盘中推出特价房。“一口价280万元起限量40套”“最高优惠450万元限量6套”“一口价390万元限量5套”……记者注意到，尽管特价房源数量很少，但折扣确能引来客流。万科·翡翠西湖推出小户型特价房，销售人员告诉记者，89平方米的三居室折扣完的价格在340万元左右，粗略估算便宜了20万元。龙湖熙悦原著给出了总价97折的优惠，恒大则在环京几个项目打出了限时95折、新房源9折、尾盘8折的中秋购房优惠。

价格上有折扣外，开发商对购房人的付款周期也变得宽松许多。亦庄远洋·颐璟万和楼盘的销售员李先生就透露，原价约457万元的85平方米两居室，优惠后一口价390万元，且还有三个月的首付款付款周期。“马上就到年底了，我们要加速回款。”李先生毫不掩饰楼盘想要以价冲量的目的。

价格倒挂影响二手房成交

记者注意到，相比于新房市场的热闹，同区域的二手房市场却显得安静许多。以西北旺的百旺茉莉园小区为例，链家网上显示，小区目前在售的房屋有51套，但近90天达成成交的只有两套，有的房源挂牌已超过6个月。两套的成交量，相比于一个月内449次的带看次数，凸显了看房人的观望与犹豫。

“相比目前二手房的报价，即将入市的新盘价格很有诱惑力，买不买很纠结。”一位购房人说，百旺茉莉园的成交均价超过了7万元/平方米，而即将入市的某限竞房新盘均价不到5.9万元/平方米，“不看硬件，1.1万元/平方米的价格差就很有优势。”

新房、二手房的价格倒挂现象，似乎正在影响二手房市场。贝壳研究院首席分析师表示，限竞房大量上市，且集中供应在五环外，在一定程度上分流了二手房需求。从8月看，400万元以下刚需房源成交节奏变慢，使得业主对标700万元以上换房改善需求也变慢，市场出现负循环，预计九十两月成交周期会进一步延长。

今年楼市或难取得同期成绩

来自中介机构的监测数据显示，9月13日的中秋小长假第一天，北京、上海、广州和深圳四个热点城市的房屋网签量相比2018年同期均有不同程度下调。

“2019年的‘金九银十’很可能是历史上最惨淡的一次。”在采访中，不止一位业内人士向记者表达了类似观点。

北京中原地产首席分析师张大伟就表示，严格的调控政策，巨大的新房库存量，以及购房者的观望情绪，三个因素叠加，让今年的楼市很难取得去年同期的销售成绩。“目前看，热点城市开始出现冲高回落现象，购买力很难再支撑市场继续冲高。”

另据国家统计局的监测数据，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，各地进一步落实房地产调控长效机制，房地产市场总体延续平稳态势。初步测算，7月份一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，其中北京和广州分别上涨0.6%和0.3%，深圳持平，上海下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%，其中上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.4%和0.7%，北京下降0.3%。